底地とは？
「底地」という言葉はあまり聞きなれない言葉だと思います。
他方、「借地」であれば、比較的聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。
「底地」とは、借地権や地上権等が設定された土地で、所有者からすると自由に使用できない土地のことを言います。
もっとも、借地権者からは地代を受け取ることができます。
「借地」とは、借地権者が借りている土地です。
つまり、借地権等が設定されている同じ土地でも、所有権者からすれば「底地」であり、また、借地権者からすれば「借地」という呼び方になります。
一つの土地であっても所有権者から見た場合と、借地権者から見た場合で呼び方が異なりますが、「借地権等が設定されている土地」という意味では同じ意味になります。
底地のメリット
底地のメリットは、やはり借地権者から地代を定期的に得ることができることです。
借地権者は建物所有を目的とするので、長期間にわたって地代を安定的に得ることができます。
更新の際には更新料を得ることもできますし、建物の建て替えの際には建て替えの承諾料、借地権を他者に譲渡したい場合にも承諾料を得ることができます。
また建物があることによって、底地の固定資産税が安くなるというメリットもあります。
さらに原則として、土地の管理は借地権者がすることになるので、その点は所有者にとって負担が軽減されます。
底地のデメリット
底地のデメリットは、土地の処分がしにくくなることです。
借地人がいる底地を買い取る人はあまりいません。
しかも、国が発表し相続税評価額の参考となる路線価には借地権割合が記載されていますが、その割合は60～70％と記載されていることが多いです。
借地権割合とは、その土地の価格のうち借地権者が有する割合を言います。
例えば、土地の価格が１億円で、借地権割合が70％だとします。この場合、借地権者が有している価値が１億円の70％である7,000万円となり、他方、所有権者が有している底地の価格は差額の3,000万円となります。
このように、底地は借地権が設定されていない更地に比べ、かなりの割合で低額になります。
そもそも借地権が設定されているので、購入しようとする人があまりいないことで、さらに低額にしないと処分がしにくくなります。
また、年間の地代の相場が、年間の固定資産税の３倍程度といわれています。
…ということは、所有者には地代から固定資産税を支払えば、収入の3分の2程度しか残らず、あまり高額にならないことが多いです。
底地の活用法
以上のように底地にはメリットもデメリットもあります。
結局のところ、底地を所有し地代をもらい続けるか、または、第三者に売却して現金化することが多いです。
とはいえ、すでに述べたように購入を希望する第三者が少ないので、借地権者に「購入しないか？」と交渉するのも重要な選択肢です。
借地権者であれば、底地を購入するメリットがあるからです。
いずれにしても長い期間を見据えて、どのように底地を有効活用するか検討することが重要でしょう。
投稿者プロフィール
- 当事務所はさまざまな分野の法律紛争に対応しておりますが、案件としては相続事件がやや多めになっております。相続対策は早いほど効果的。気になることがある方は一度ご相談ください。平成25年４月 当事務所の弁護士たちで、東洋経済新報社より『新版 図解 戦略思考で考える「相続のしくみ」』を上梓しました。事務所は、アクセスの良い銀座一丁目駅にあります。まずはお問い合わせください。
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